Ai có khả năng “kiếm tiền” mạnh nhất, ai có nhiều tiền mặt nhất! Giải mã dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2025 | Quan sát báo cáo tài chính

Hỏi AI · Những bí quyết quản lý đằng sau tỷ lệ dòng tiền ròng cao là gì?

“

Những con số này chứng minh vẫn còn có doanh nghiệp có thể rèn luyện khả năng “sinh dưỡng” lành mạnh trong gió ngược.

Phóng viên bất động sản Trung Quốc Lý Diệp | Báo cáo Bắc Kinh

Luồng tiền mặt luôn là “mạch máu” của doanh nghiệp.

Trong báo cáo tài chính năm 2025, những doanh nghiệp bất động sản nào đã giữ vững an toàn về tiền mặt, dự trữ đủ lớn để chống chọi với sóng gió thị trường? Những doanh nghiệp nào đã vượt qua nghịch cảnh, duy trì mức lợi nhuận ổn định và khả năng “sinh dưỡng”? Những doanh nghiệp nào lại rơi vào tình trạng lợi nhuận giảm sút, dòng tiền căng thẳng, đối mặt với thử thách sinh tồn chưa từng có?

Phóng viên bất động sản Trung Quốc đã tổng hợp báo cáo thường niên năm 2025 của 78 doanh nghiệp niêm yết, lập danh sách các bảng xếp hạng theo nhiều tiêu chí như lợi nhuận ròng, số dư tiền mặt và tương đương, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh ròng, tỷ lệ dòng tiền ròng, nhằm phân tích khách quan tình hình hoạt động thực tế, logic luân chuyển dòng tiền và điểm yếu lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết, cung cấp tham khảo cho sự phát triển của ngành.

━━━━

Gần 60% doanh nghiệp có tăng trưởng dòng tiền hoạt động

Nhìn chung, dòng tiền bị siết chặt vẫn là vấn đề chung của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo bảng xếp hạng số dư tiền mặt và tương đương, tổng số dư tiền mặt và tương đương cuối kỳ của 78 doanh nghiệp niêm yết hàng đầu năm 2025 khoảng 10.419,34 tỷ nhân dân tệ, giảm 14,8% so với 12.229,39 tỷ nhân dân tệ của năm 2024. Trong top 10 doanh nghiệp niêm yết, có Poly Developments, China Resources Land, China Overseas Development, China Merchants Shekou, Jianfa Holdings, Vanke A, Greentown China, Yuexiu Properties, Binjiang Group và China Jinmao, lần lượt nắm giữ 119,7 tỷ, 115,4 tỷ, 103,4 tỷ, 84,96 tỷ, 82,45 tỷ, 61,52 tỷ, 59,16 tỷ, 32,52 tỷ, 30,5 tỷ và 28,4 tỷ nhân dân tệ tiền mặt và tương đương.

Nhiều doanh nghiệp trong danh sách đã từng nhấn mạnh tầm quan trọng của dòng tiền.

Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành China Overseas Development, Ngạn Kiến Quốc, nói: “Trong hơn 20 năm qua, tỷ lệ tiền mặt trong tổng tài sản của chúng tôi luôn duy trì trên 10%.”

“Greentown China luôn đặt an toàn hoạt động và tài chính lên hàng đầu, giữ vững giới hạn dòng tiền.” Trong buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025 của Greentown China, Chủ tịch Hội đồng quản trị Lưu Thành Vân chia sẻ.

Đáng chú ý, 56 doanh nghiệp niêm yết cuối kỳ năm 2025 có số dư tiền mặt và tương đương giảm, tỷ lệ giảm vượt quá 70% đối với 5 doanh nghiệp: *ST Zhongdi, Tập đoàn Tỉnh Tây Tạng, *ST Nanzhi, Tập đoàn Tín Tương, Zhongliang Holdings. Trong đó, mức giảm của 5 doanh nghiệp này đều vượt 70%; chỉ có 22 doanh nghiệp tăng số dư cuối kỳ so với năm trước, trong đó *ST Rongkong Shirong Zhao tăng hơn 100%.

Doanh số bán hàng tạo ra dòng tiền dương là nền tảng tồn tại của doanh nghiệp bất động sản. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh do chính doanh nghiệp tạo ra được xem là khả năng “sinh dưỡng”. Vì chỉ số dòng tiền dễ điều chỉnh hơn lợi nhuận ròng, nên để đánh giá thực trạng lợi nhuận của doanh nghiệp, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là chỉ số quan trọng hơn lợi nhuận ròng.

CR Land, Longfor Group, China Vanke, China Overseas Development, Poly Developments, Yuexiu Properties, OCT A, Jianfa Holdings, China Merchants Shekou và Shoukai Holdings lần lượt có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 38,79 tỷ, 21,88 tỷ, 19,89 tỷ, 16,73 tỷ, 15,19 tỷ, 13,94 tỷ, 12,5 tỷ, 11,59 tỷ, 9,693 tỷ và 7,882 tỷ nhân dân tệ, đứng trong top 10 về khả năng “sinh dưỡng” của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2025.

Trong số 78 doanh nghiệp niêm yết, có 44 doanh nghiệp có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tăng trưởng năm 2025. Trong đó, 32 doanh nghiệp như Xinhua New Port, Fuxing Shares, Nanshan Holdings, *ST Rongkong, Shimao Group, China Wuyi, Kaisa, ST Sunshine City, Longfor Group, Wanjin đều có mức tăng trên 100%.

Trong đó, Fuxing Shares, Nanshan Holdings, Shimao Group, China Wuyi, Kaisa đã chuyển từ âm sang dương về dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh so với năm trước.

Có 34 doanh nghiệp giảm dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2025, chiếm 42% trong danh sách. Tuy nhiên, 11 doanh nghiệp như Longda Real Estate, Tianbao Infrastructure, Sanxiang Impression, Binjiang Group, *ST Jinke, Xiangjiang Holdings, Zhonghua Enterprise, Agile, Vanke A, Luxin đều giảm hơn 100% so với năm trước.

Đáng chú ý, trong 78 doanh nghiệp niêm yết, có 21 doanh nghiệp có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm trong năm 2025. Trong đó, 11 doanh nghiệp đã duy trì âm trong 2 năm liên tiếp. Theo quy định của cơ quan quản lý, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong 3 năm gần nhất không được phép liên tục âm.

━━━━

Ai có chất lượng quản lý cao hơn?

Trong bối cảnh toàn ngành thu hẹp quy mô, tình hình lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng không mấy khả quan.

Trong số 78 doanh nghiệp niêm yết đã chọn, có 44 doanh nghiệp năm 2025 lỗ lợi nhuận thuộc về công ty mẹ, chiếm 56% tổng danh sách. Trong đó, Jianfa Holdings, Sunac China, Gemdale, OCT A, R&F Properties, ST Sunshine City, Agile, *ST Huaxing, Greenland Holdings, Vanke A đều lỗ lợi nhuận của công ty mẹ trên 100 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, Vanke A lỗ tới 885,6 tỷ.

Top 10 doanh nghiệp về lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ gồm Kaisa, *ST Jinke, CR Land, Yuzhou Group, Shimao Group, China Overseas Development, Country Garden, Binjiang Group, China Jinmao và China World Trade Center, lần lượt đạt 52,55 tỷ, 29,32 tỷ, 25,42 tỷ, 24,93 tỷ, 14,47 tỷ, 12,69 tỷ, 3,261 tỷ, 2,116 tỷ, 1,253 tỷ và 1,202 tỷ nhân dân tệ.

Bảng xếp hạng này còn có chỉ số “tỷ lệ dòng tiền ròng” (net cash ratio), tức là tỷ lệ dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh so với lợi nhuận ròng, nhằm đánh giá chất lượng quản lý. Khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cao hơn hoặc bằng lợi nhuận ròng, cho thấy lợi nhuận của doanh nghiệp được tạo ra từ hoạt động chính, khả năng duy trì tăng trưởng cao hơn. Thông thường, tỷ lệ này càng gần 1, thì chất lượng lợi nhuận càng tốt, vì lợi nhuận được thể hiện bằng tiền mặt nhiều hơn.

Với đặc thù ngành bất động sản vốn đòi hỏi vốn lớn, dòng tiền trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thường chiếm tỷ lệ cao trong tổng dòng tiền, nên tỷ lệ này thường thấp hơn các ngành khác, là hiện tượng bình thường. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ này quá thấp so với các doanh nghiệp cùng ngành, cũng có thể tiềm ẩn rủi ro hoạt động.

Ngoài các doanh nghiệp có lợi nhuận ròng âm, trong bảng xếp hạng còn có 19 doanh nghiệp như Yuexiu Properties, Greentown China, Chongqing Development, Yatong Shares, Xinhua New Port, Longfor Group, Guangyu Group, Poly Developments, Suning Global, *ST Rongkong, China Merchants Shekou, Cheng投 Holdings, Hualian Holdings, Country Garden, New City Holdings, Midea Real Estate, CR Land, China World Trade Center, đều có tỷ lệ dòng tiền ròng lớn hơn 1.

Yuexiu Properties đứng đầu bảng xếp hạng tỷ lệ dòng tiền ròng năm 2025, đạt 253,18. Trong năm 2025, lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ của Yatong Shares là 0,55 tỷ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 139,4 tỷ, chứng tỏ lợi nhuận hiện tại của họ có đủ tiền mặt để đảm bảo; Greentown China và Chongqing Development lần lượt có tỷ lệ 79,15 và 74,84; các doanh nghiệp như Yatong Shares, Xinhua New Port, Longfor Group, Guangyu Group, Poly Developments, Suning Global, *ST Rongkong đứng trong top 10 về tỷ lệ dòng tiền ròng.

Trong mùa báo cáo này, khi dữ liệu phản ánh rõ nét những khó khăn của ngành, cũng như phác thảo sơ bộ về bước ngoặt sắp tới, dù tổng thể ngân sách tiền mặt có thu hẹp, gần 60% doanh nghiệp vẫn có dòng tiền hoạt động kinh doanh tăng trưởng dương, 32 doanh nghiệp thành công chuyển từ âm sang dương — những con số này chứng minh vẫn còn doanh nghiệp có thể rèn luyện khả năng “sinh dưỡng” lành mạnh trong gió ngược.